| 타이틀 | 미 주택가격, 하락 한파 온다 폭락 주기 겹쳐, 10년 주기설 |
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2026년 소득증가율, 집값 상승률 앞설 전망
부동산업체 Redfin, ‘Great Housing Reset’ 예측
Redfin, 2026년 모기지 이자율 6% 예상
시장은 이미 바이어 마캩
주택 가격이 대규모 리셋을 겪을 전망이다.
부동산 중개업체 레드핀(Redfin)은 보고서를 통해서 2026년 미국 주택시장에 대해 예상했는데 대규모 리셋(Great Housing Reset)을 맞이할 것으로 보여 구매자들에게 다소 유리해질 것이라는 내용을 내놨다.
소득 증가율이 주택 가격 상승률을 장기간 앞지르는 현상이 대공황(Great Recession) 이후 처음으로 나타날 것이라는 예측이다.
부동산 시장에는 '10년 주기설' ‘18년 주기설’이 있다. 성장기-성숙기-쇠퇴기-천이기-악화기라는 일정한 주기(사이클)를 갖는데, 이 기간이 장단기로 분류된다.
또한 트럼프 정부에서 가을부터 ‘전국주거비상사태’를 선포해 주택 시장에 미치는 영향, 특히 관세와 이민자 단속 강화로 인한 원자재 가격 상승, 인건비 상승, 그리고 높은 모기지 금리 등으로 인한 주택 시장 불안감을 조정한다는 발표다.
이는 주택 구매력 부족과 공급 부족이 심각한 수준에 도달했음을 의미하며, 현재 약 470만 채의 주택이 부족한 상황에서 시장 개입을 의미한다.
현재 주택 소유는 40년 만에 최저 수준의 주택 구매력을 보이고 있는 상황이며, 미 주택 소유율은 2024년 4분기 65.70%에서 2025년 65.10%로 하락했다,
주택 소유율은 1965년부터 2025년까지 평균 65.27%를 기록했으며, 2004년 2분기에 사상 최고치인 69.20%를, 1965년 2분기에 사상 최저치인 62.90%를 각각 달성한바 있다.
팬데믹 이전에 구입한 집주인들은 2-3%대 금리지만 지금은 6%대 이상이라 쉽게 집을 매매하고 옮겨 가기가 어렵다는 하소연이다.
한 부동산 업자도 “많은 매도자가 현재 거주지를 오늘날 가격과 금리로 대체할 여력이 없다고 말한다. 소득이 높은 맞벌이 가구라 해도 ‘업그레이드’는 사실상 불가능하다”며 “재정적·심리적 요인이 결합해 판매자가 움직이지 못하게 만드는 상황”이라고 덧붙였다.
현재 주택시장은 신축 매물이 절대적으로 부족해 집 평균가는 고공행진 중이다.
첫집 장만 세대들은 너무 오른 집값에 매입 엄두를 내지 못하고 있다. 따라서 임대료 역시 치솟고 있다. 매년 3%대 미만으로 인상 제한을 걸어 놓고 있지만 현실은 변칙도 많다.
실제 가주 거주민들의 주거비 부담은 날로 치솟아 급여의 80%가 넘기도 한다. 맞벌이 부부이거나 투잡, 쓰리잡을 해야만 겨우 생활이 가능할 정도다.
레드핀은 내년 2026년 모기지 이자율이 올해(2025년) 평균 6.6%보다 낮은 6%대 초반을 기록하고, 주택 매매 중간 가격 상승률이 올해 2%에서 1%로 둔화될 것으로 전했다.
연준에서 연이어 이자율을 내리고 있지만 물가는 잡히지 않고 있다. 트럼프가 가장 두려워 하는 것도 경기 침체다.
트럼프가 내놓은 여러 가지 경기 부양정책을 보더라도 예전처럼 무조건 퍼주기 식으로 경제를 망가뜨리지는 않는 선 안에서 최대한으로 시중에 현금을 돌아가게 하려고 한다.
그리고 이런 현금들은 방면으로 투자가 이루어지고 기업이 발전하면서 일자리가 생겨나기 시작할 것이고 가게 수입이 늘어나게 된다.
가계 수입이 늘어나면 지출이 늘어나고 이것은 다시 시중에 돈이 돌면서 기업들은 더 많은 일자리를 창출하게 된다. 바로 긍정적인 순환이 일어나게 된다.
하지만 LA와 남가주 지역의 젊은 세대와 신혼부부에게 단기적인 주택 구입 장벽이 여전히 매우 높을 것으로 보이며, 성인 자녀가 부모와 함께 거주하는 다세대 주거 형태가 더 많이 확산될 수밖에 없을 것이라는 분석이다.
집값 하락은 당연 바이어 마켙으로 돌아왔지만 더 하락을 우려한 고객들은 쉽게 지갑을 열지 않는다.
물가 인상으로 생활비가 오르면 그만큼 지출을 줄여야 하기 때문에 집장만은 먼 얘기가 된다.
레드핀이 제시한 2026년 주택 시장의 주요 예측치는 다음과 같다.
먼저 모기지 금리 하락인데 2025년 평균 6.6%에서 2026년에는 6%대 초반으로 떨어지며 구매 압박이 다소 완화된다는 것이다.
집값 상승도 둔화되는데 중간 주택 판매 가격 상승률이 올해 2%였는데 내년은 1%로 더 낮아질 것이라는 예상이다.
주택 구매 비용 증가율이 약 4% 정도로 예상되는 임금 상승률보다 낮아지면서, 주택 구입 능력이 소폭 개선되기 시작한다.
이러한 가격 안정화와 구매 능력 개선 추세는 그동안 시장을 떠나있던 일부 잠재적 구매자들을 다시 끌어들이는 기폭제로 작용할 것으로 관측되고 있다.
레드핀 보고서는 주택 구매 난이도가 여전히 높기 때문에, Z세대와 젊은 가족들이 ‘비전통적인 주거 형태’를 선택할 것으로 예측했다.
특히 LA와 같은 지역에서는 핵가족 구조에서 벗어나 성인 자녀들이 부모와 함께 사는 다세대 동거가 늘어날 것으로 보인다.
레드핀 에이전트들은 LA와 내쉬빌 같은 곳에서 더 많은 주택 소유자들이 대가족과 함께 살기 위해서 주택을 개조할 계획을 세우고 있다고 전했다.
레드핀 보고서는 차고를 성인 자녀가 부모님 집으로 돌아와 사는 두 번째 주요 스위트룸으로 개조하는 상황을 상상해 보라고 묘사했다.
따라서 자녀가 부모집으로 돌아와 같이 사는 방식이 앞으로 흔히 볼 수 있는 주거 비용 절약과 가족 부양의 한 형태로 예상된다.
올해(2025년) 중반을 기준으로 조사한 결과 주거 비용 때문에 어려움을 겪는 미국인 중 약 6%가 부모집으로 돌아갔고, 또 다른 6%는 룸메이트와 함께 이사한 것으로 나타났다.
내년(2026년)에는 이 두 가지 추세가 모두 증가할 것으로 보인다.
주택 가격 대비 소득 비율이 개선되는 것은 환영할 일이지만, 전문가들은 지속 가능한 주택 소유에는 가격 외의 다른 요소가 중요하다고 지적한다.
부동산 전문 C. 스콧 슈웨펠(C. Scott Schwefel) 변호사는 주택 구입 능력이란 단순히 가격 대 소득이 아니라며 가격, 모기지 이자율, 그리고 그곳에 사는 데 드는 재산세를 비롯한 보험료, 각종 공과금 등 연간 비용이라고 강조했다.
그러니까 이를 다르게 생각하면 재산세가 안정되지 않을 경우 많은 가구가 실질적인 부담 완화를 체감하기 어려울 수 있다는 의미다.
또한, 젊은 구매자들은 여전히 높은 매매가와 모기지 금리 외에도 부풀려진 보험료와 데이터 센터 건설 붐 등으로 인해서 잠재적인 공공요금 인상 가능성 등 여러 비용 상승 요인에 직면해 있다.
결론적으로, 주택 시장이 '동결' 상태에서 '해동' 상태로 이동하고 있지만, 첫 주택 구매자와 젊은 가족들이 체감하는 이른바 '저렴한' 시장은 현실화되기에는 아직까지 상당히 멀었다는 것이 전문가들의 중론이다.
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