| 타이틀 | 오피스 공실률 사상 최고치 LA 오피스 자산가치 40% 하락 |
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융자 은행들도 비상체제
오피스 빌딩 20% 비어
불경기 지표, 갈수록 심각
무디스 경제 우려 발표
미국 주요 도시 공실률이 1979년 집계 이후 사상 최고치를 기록했다고 무디스 애널리틱스가 분석 발표했다.
무디스는 이날 보고서를 통해 지난해 4분기 미국 전역 오피스 공실률이 19.6%로 사상 최고치를 기록했다고 밝혔다.
1년 전 18.8%에서 크게 증가한 수치로, 2021년 1분기 이후 가장 큰 분기별 증가율을 보였다. 1986년과 1991년 기록한 종전 최고치 19.3%보다도 높은 수치다.
공실률 상승은 코로나19 팬데믹 이후 원격 근무가 보편화되는 등 근무 형태가 변화한 데 따른 것으로 분석된다.
팬데믹 이전 주 5일 사무실로 출퇴근하던 문화가 재택근무를 겸하는 하이브리드 근무로 대체되면서 사무실 이용률은 감소했다. 팬데믹 이전 평균 사무실 공실률은 약 16.8%였다.
1980년대와 1990년대 과잉 건설도 배경으로 꼽힌다. 당시 용이한 대출로 은행이 투기성 사무실 프로젝트에 자금을 지원하는 경우가 많았고, 공급 과잉은 현재까지도 오피스 시장을 압박하고 있다고 월스트리트저널(WSJ)은 지적했다.
가장 큰 타격을 입은 곳은 당시 사무실이 과잉 건설된 남부 지역으로, 3대 도시는 텍사스주 휴스턴, 댈러스, 오스틴이다.
무디스는 “이러한 유형의 건물은 브랜딩, 목적성 있는 모임, 교육, 협업을 위한 물리적 사무실 공간이 필요한 임차인에게 특히 매력적”이라고 설명했다.
지역사회와 가깝거나 출퇴근 시간이 짧은 교외 사무실이 일반 사무실보다 더 유리했다고 덧붙였다.
LA지역 26%, 공실률 급증
LA 오피스 빌딩들의 공실율이 증가하면서 자산가치가 하락해 경제적 자생능력이 위협 받고 있다는 지적이 나왔다.
경제전문지 매체 비즈나우(Bisnow)는 상업용 부동산 ‘뉴마크 그룹’의 ‘2023년 LA 지역 오피스 빌딩 실태 보고서’를 인용해 이같이 보도했다.
뉴마크 그룹은 이 보고서에서 2023년 2분기 현재 LA 지역 오피스들의 26%가 70%의 점유율을 나타내고 있다고 분석했다.
이는 LA 지역 오피스 빌딩 공간 5,700만 스퀘어 피트가 점유율이 70% 미만으로 서브리스가 가능한 공간임을 나타내는 것이어서 오피스 빌딩들의 자산가치가 위협 받고 있다는 것을 의미하는 것이다.
‘서브리스 가능공간'(Sublease availability)는 오피스 공실률의 선행지표로 향후 공실률 추이를 예측할 수 있는 지표 중 하나이다.
오피스의 낮은 점유율은 순영업이익(NOI: Net Operating Income) 창출이 어렵다는 것을 보여주는 것를 의미한다..
부동산 전문가는 “부정적 수치들로 인해 건물주는 대규모 투자를 주저하게 되고 임차인들은 입주해 있는 건물에 불만을 갖게 되는 악순환이 이어지게 되며 결과적으로 빌딩은 가치가 하락하고 쓸모없는 건물이 될 가능성을 높이게 된다”고 말했다.
오피스 빌딩들의 이 같은 문제는 비단 LA에 국한된 것은 아니다.
보고서에 따르면, 전국적으로 향후 2년 6개월 간 만기가 돌아오는 상업용 부동산 융자액은 1.4조 달러에 달하며 이 융자액 중 3분의 1 이상은 융자 상환 능력에 문제가 있을 수 있다.
비트너는 “사무실 공간의 90% 이상 점유 상태인 LA 오피스 41%(9100만 스퀘어 피트의 사무실)는 강한 현금흐름과 탄탄한 부채 상환율을 가질 가능성이 있는 것으로 보이지만 100% 확실치는 않다”고 말했다.
이유는 오피스 빌딩들의 상당수가 40% 이상 자산가치가 하락한 상태일 가능성 때문이라는 것이다.
예를 들어 만약 가치가 1억달러였던 오피스 빌딩은 구입 당시 융자규모가 6500만달러인 것은 문제가 되지 않지만 빌딩의 자산 가치가 6500만달러로 하락했다면 문제가 될 수 있다는 것이다.
비트너는 높은 임대율로 현금흐름이 좋은 건물에 대해서는 합작투자(JV:Joint Venture) 파트너를 찾는 등 여러가지 구조 조정방법이 있다고 조언했다.
한편, 부동산 서비스 회사인 쿠시먼 앤드 웨이크필드(Cushman & Wakefield)에서 capital market group 담당은, LA에서 이미 임대 어려움과 공실률 증가를 겪고 있는 사무실들의 일부가 담보물 매각과 금융기관 지원 매각으로 이어지고 있는 것을 목격했다고 비즈나우를 통해 밝혔다.
그러나 금융기관들이 2년 또는 5년간 융자기간을 연장해주거나 이자율 조정해주고 조건을 완화해 주는 등 워크아웃을 통해 건물주에게 건전한 현금 흐름을 주는 등 상생 방안을 모색하려는 움직임도 나타나고 있어 최악의 상황으로 치닫지는 않을 것이라는 전망도 있다.
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